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常见问题
何种土地使用权才能设定抵押权?
发布时间:2010-03-04
  抵押权作为一种担保物权,必须由法律或者行政法规予以规定,当事人根据法律法规的规定才能设定抵押权。我国最早对土地抵押权作出明确规定的法规是国务院于1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,其后是全国人大常委会相继通过的《城市房地产管理法》和《担保法》。这两部法律和一部行政法规初步构成了土地使用权抵押的法律框架,是当前土地使用权抵押的主要法律依据。根据两法一条例的规定,可以设定抵押权的土地使用权主要有以下几种情况:第一,以出让方式取得的国有土地使用权。出让的土地使用权,是受让人依法向国家购买的一种财产权,受让人有权在规定的使用年限内依法处分土地使用权,受让人即抵押人既可以单独以土地使用权抵押,也可以与其地上房屋等建筑物、构筑物同时抵押。第二,以划拨方式取得的国有土地使用权,只有在地上建有房屋等建筑物、构筑物时,才能与房屋一起设定抵押权。但是,在抵押权实现时,依法作价、拍卖或变卖房地产后,必须从所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额,抵押权人方可优先受偿,也就是说,抵押权人只能就地上房屋等建筑物、构筑物的价值受偿,而不能就土地使用权的价值受偿。第三,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。第四,乡(镇)村企业以厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权可同时抵押。上述第三、四项抵押涉及的集体土地使用权,在抵押权实现后,未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和原土地用途。
  不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况:第一,土地所有权。土地所有权在我国是禁止买卖的,当然也就不能作为抵押物。第二,地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权。这是因为,以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者没有土地的处分权。第三,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权,但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。第四,乡(镇)村企业的集体土地使用权不得单独抵押。

  从法律上看,设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件:一是土地使用权必须是抵押人有权依法予以处分的,二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让的。否则就会被视为违法,最终将影响到抵押合同的效力。

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